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禹洲集团追赶物业上市末班车? 冲击千亿增收不增利

  对禹洲集团董事局主席林龙安来说,今年冲击千亿和禹佳生活服务上市两个目标,目前已提前完成一个。

  物业企业上市可能没那么顺利。今年以来,资本市场对物业企业上市看法分化加剧,诸多物业企业上市首日破发。禹佳生活服务能不能搭上这趟末班车,还是一个未知数。

  在冲击千亿的道路上一路狂奔,已影响到了禹洲集团的财务状况,融资成本居高不下、增收不增利等顽疾,均需公司沉下心来解决。

  追赶物业上市末班车?

  林龙安曾说,要在合适的时机做合适的事情。

  当禹洲集团(01628.HK)提前跨入千亿房企阵营之际,将旗下物业公司分拆上市,看似水到渠成。

  12月13日,禹洲集团公告,拟将旗下主要从事管理服务的禹佳生活服务推向港交所主板。

  今年以来,已有金科智慧、世茂服务等在内15家物业企业上市,远超去年的12家。初步统计,目前还有20多家正在准备或等待上市。

  伴随着上市物业新股屡屡破发、房企遭遇“三道红线”等政策性约束,禹洲集团在年末之际分拆物业上市,并不算一个好时机。

  尽管物业企业潜在的发展空间、拓宽融资渠道的优势明显,但资本市场已逐渐趋于理性,分化的局面正在加剧,禹佳生活服务能否成功上市,前景不明。

  从业绩上来看,禹佳生活服务的业绩增长较快。

  2017年至2020年上半年,公司分别实现收入3.05亿元、3.94亿元、5.44亿元和2.75亿元,年复合增长率33.5%,同期,归母净利润年复合增长率66.2%。

  斑马消费注意到,在已上市物业企业里,公司在管面积1320万平方米,不及行业排名第18位的正荣服务(06958.HK)在管面积一半,堪称微型物业企业。

  另外,和大多数上市物业企业一样,禹佳生活服务难“断奶”。

  报告期内,公司来自向母公司禹洲集团开发的项目提供物业服务收入,分别为2.12亿元、2.68亿元、3.7亿元和1.9亿元,分别占比公司收入的96.9%、94.6%、91.6和88.9%,来自于禹洲集团及其合营及联营开发项目收入比重99.7%,这应该是上市物业中比例最高的。

  启信宝显示,禹佳生活服务设立于1997年。23年来,一直依靠禹洲集团输血,直到今年,独立第三方业务才有所进展。2020年7月,以对价2450万元收购舟山星城70%股权,获得在管项目42个。

  在今年中期业绩会上,林龙安曾表示,物业板块未来将继续外拓及并购,3年达成物业管理面积1亿平方米。

  在融创服务、恒大物业等较大规模物业企业上市之后,留给禹佳生活服务这样的袖珍物业还有多少市场空间?

  况且,禹佳生活服务始终背着沉重的包袱,2017年-2019年,公司资产负债比分别为87.0%、88.2%、96.8%和96.4%。

  冲击千亿,增收不增利

  早在2017年,禹洲集团就按下3年冲击千亿销售规模的启动键。今年12月7日,公司公告称合约销售额已破千亿。

  在今年严峻的市场背景下,大多数房企主动调低经营目标,禹洲集团如此高调,在行业里俨然另类。

  接下来亟待处理和改善的是公司紧张的经营状况。

  公司已出现增收不增利的局面。今年上半年,公司实现收入140.07亿元,归母净利润10.19亿元,同比分别增长20.36%和-37.81%。同期,公司毛利率和净利率分别为23.39%和11.07%,同比分别下降3.6个百分点、5.32个百分点。

  猛冲千亿目标,已波及公司财务状况。

  今年上半年,公司已经脚踩一条“红线”:现金短债比1.67倍,超过监管部门设定的1.0倍。6月末,公司资产负债率81.52%,在以后的融资中可能会遇到不小的阻力。

  2019年,公司总借贷规模达到最近3年来高峰,为556.69亿元,当年资本化利息支出41.57亿元,超过当年36.06亿元的归母净利润。今年前6个月,公司资本化利息支出17.92亿元,同比增长15.76%。

  这已引起公司警惕,今年中期业绩会上,林龙安就曾表示,在完成千亿目标之后,更要注重以利润为导向的业绩增长。

  原标题:禹洲集团隐忧:猛冲千亿目标波及财务状况 利息吞噬利润

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